מדד נפוסי לשוק המגורים — רבעון 3, 2026
מאת קבוצת נפוסי | יולי 2026
מדד נפוסי הוא סקירת שוק רבעונית מאת קבוצת נפוסי — מ-8 חברות שיווק הנדל"ן למגורים המובילות בישראל על פי BDI, שבע שנים ברציפות. ההערכות מבוססות על פעילות המכירות של הקבוצה בפרויקטים ברחבי הארץ.
השורה התחתונה
הרבעון הקרוב יהיה רבעון של עסקאות איכות — לא של עליות מחירים. הביקוש קיים, אבל הוא סלקטיבי מאוד. השוק כבר לא מתגמל רק מוצר טוב — אלא בעיקר עסקה טובה.
— אסף נפוסי, בעלים ומנכ"ל קבוצת נפוסי
מה אנחנו רואים בשטח
על בסיס פעילות הקבוצה בחודשים האחרונים, אנו מזהים סימני התאוששות ראשוניים בשוק המגורים — אך עדיין לא שינוי מגמה מלא. ההתעוררות נשענת על שלושה מנועים:
1. חזרה לשגרה. הרגיעה היחסית במצב הביטחוני אפשרה למשפחות רבות — ובהן משרתי מילואים — לחזור לשגרת חיים, ולהחזיר לשולחן החלטות רכישה שנדחו בתקופת הלחימה.
2. חזרת רוכשי החוץ. אנו מזהים חזרה של רוכשים מארצות הברית, צרפת וקנדה. למרות התחזקות השקל ותנודות המטבע, פתרונות מימון וגידור מתקדמים — שחלקם פותחו בשיתוף המערכת הבנקאית — מאפשרים כיום לבצע עסקאות ביעילות, ומחזירים ביקושים מהאוכלוסייה הזו.
3. ציפיית הריבית. השוק מגלם ציפייה להורדת ריבית בתקופה הקרובה. אם תתרחש — היא תשפר את הסנטימנט ותוסיף ביקוש; להערכתנו, לבדה היא לא תשנה את השוק באופן מיידי.
הצד השני של המשוואה
ההיצע עדיין גבוה יחסית — וכוח המיקוח נמצא ברובו בידי הרוכשים. העסקאות שנסגרות היום הן בעיקר עסקאות בעלות ערך כלכלי ברור: תמחור אטרקטיבי, הטבות מימון או תנאי רכישה משופרים. במקביל, אנו רואים התחזקות של רכישות קבוצתיות — מצד משקיעים ומצד תושבי חוץ — שמנצלות כוח קנייה משותף להשגת מחירים טובים יותר.
ההמלצה שלנו ליזמים
יזמים שיידעו לייצר ערך אמיתי — גמישות מסחרית, שיתוף פעולה עם הגופים המממנים וחבילות מימון יצירתיות — ימשיכו למכור גם בסביבה תחרותית. פרויקטים שיישארו עם תמחור קשיח וללא הצעת ערך משמעותית יתקשו להגדיל את קצב המכירות.
שאלות ותשובות
האם מחירי הדירות יעלו ברבעון הקרוב?
להערכת קבוצת נפוסי — לא באופן רוחבי. הרבעון הקרוב הוא רבעון של עסקאות איכות, לא של עליות מחירים.
מי קונה עכשיו?
משפחות שחוזרות לשגרה אחרי תקופת הלחימה, רוכשי חוץ מארה"ב, צרפת וקנדה, וקבוצות רכישה של משקיעים המנצלות כוח קנייה משותף.
מה מאפשר לרוכשי חוץ לחזור למרות השקל החזק?
פתרונות מימון וגידור מטבע מתקדמים, שחלקם פותחו בשיתוף המערכת הבנקאית.
מדד נפוסי מתפרסם מדי רבעון ומשקף את הערכתה המקצועית של קבוצת נפוסי על בסיס פעילותה בשוק. אין לראות באמור ייעוץ השקעות.
The Nefussy Index — Israeli Residential Market, Q3 2026
The Nefussy Index is a quarterly market review by Nefussy Group — one of Israel's Top 8 residential real estate marketing firms per BDI, for seven consecutive years — based on the group's sales activity in projects nationwide.
The bottom line: The coming quarter will be a quarter of quality deals — not price increases. Demand exists, but it is highly selective. The market no longer rewards a good product alone — it rewards a good deal. (Assaf Nefussy, Owner & CEO)
Early signs of recovery are visible, driven by three engines: families returning to routine as the security situation stabilizes; the return of foreign buyers from the US, France and Canada, enabled by advanced financing and currency-hedging solutions developed with the banking system; and market expectations of an interest-rate cut. Supply remains relatively high, keeping bargaining power with buyers — the deals that close offer clear economic value: attractive pricing, financing benefits, or improved purchase terms. Group purchases by investors and foreign residents are strengthening. Developers who create real value — commercial flexibility, cooperation with financing bodies, creative financing packages — will keep selling in a competitive environment; rigidly priced projects will struggle.
Published quarterly by Nefussy Group. Not investment advice.